Продажа земель: рынок уже есть

С момента подписания Президентом России Владимиром Путиным Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», началось бурное формирование земельного рынка. Закон вступит в силу с 24 января 2003 года, и в Российской Федерации можно будет официально приобрести в собственность сельскохозяйственные угодья. Тем не менее, уже сейчас известны цены, и торговля землей уже вовсю ведется в регионах.

Регионы решили ускорить развитие событий и приняли местные законы, разрешающие сделки по купле-продаже земли.

Так, в Татарстане в 2001 году было осуществлено 17 783 сделки с земельными участками общей площадью 25 тысяч гектаров.

В Саратовской области за 3,5 года проведено 453 земельных аукционов, где было продано 1635 участков общей площадью 19,1 тысячи гектаров. Участков для сельскохозяйственного использования продано всего 183. В консолидированный бюджет области было перечислено 25 миллионов рублей, из них только 4 миллиона рублей — от продажи сельскохозяйственных земель.

При этом во всех регионах кадастровая стоимость гектара земли, которая оценивается в среднем по России в 11,5 тысячи рублей, резко отличается от ее стоимости, формируемой рынком.

Так, в той же Саратовской области кадастровая стоимость земли равна 20 тысячам рублей за гектар, в Свердловской области пошли дальше. В южном пригороде областного центра, в старинном уральском селе Горный Щит зарегистрирована рекордная сделка по продаже земли. Каждый гектар покупателю в среднем обошелся в 50 тысяч рублей.

Есть и другие сведения. По прогнозам участников рынка, в начале 2003 года в Подмосковье гектар будет стоить 30-50 тысяч долларов США, в пригородах Самары — около 20 тысяч долларов, в пригородах Екатеринбурга 10-12 тысяч долларов, в Нижегородской области —15-16 тысяч долларов, в Хабаровском крае цена гектара будет колебаться от 2 до 10 тысяч долларов.

Подтвердить правильность этих прогнозов сможет только время.

Закон урегулировал очень больной вопрос о порядке оборота долей в общей земельной собственности. Теперь 10 миллионов крестьян, которые несколько лет были номинальными владельцами земли, но в глаза не видели свои земельные паи, государство делает реальными хозяевами.

Теперь землепашцы могут свои доли дарить, менять, отдавать в залог, вносить в уставный капитал предприятий, завещать. Согласия на это других участников долевой собственности уже не потребуется.

По мнению большинства специалистов, закон получился достаточно гибким.

На сегодняшний день в большинстве регионов существуют скрытые формы оборота земли, на некоторых территориях в них вовлечено до 30 - 40 процентов всех земельных угодий. Однако регулирующее эти отношения законодательство ущербно и противоречиво. Кроме того, значительная часть земель, включая сельхозугодья, с легкой руки коррумпированных чиновников уже перешла в частные владения. Ущерб, нанесенный государству в результате этих сделок, велик.

К рынку земли уже сейчас приглядываются крупнейшие банки и финансово-промышленные группы.

Известно, что ряд банков России разрабатывает программы кредитования производителей сельхозпродукции под залог принадлежащих им земель. Как заявили в одном из банков, «земля в качестве залога представляет серьезный интерес, поскольку, с одной стороны, ее стоимость будет постоянно расти, а с другой — залог земельных участков позволит банкам выдавать «длинные» кредиты» под серьезное обеспечение».

Вместе с тем, как отмечают разработчики программ, одной из проблем становится оценка стоимости земель, так как уже сейчас она гораздо выше кадастровой, поэтому банки следят за рыночными тенденциями и готовят собственный механизм, позволяющий оценивать стоимость земли в зависимости от региона и качества земли.

Как отмечают специалисты банков, свободная продажа земель уже стала частью рыночных отношений.

Еще одна скрытая пружина формирования рынка земли в России — возможность спекуляций с постоянно растущими ценами на землю. Учитывая опыт российских реформ, можно зар