Продажа земель: цены и проблемы

Менее чем через два месяца вступит в силу Закон «Об обороте сельскохозяйственных угодий», благодаря которому земли сельскохозяйственного назначения смогут стать настоящим товаром, подлежащим купле, продаже и залогу.


По мнению экспертов, вступление этого закона в силу придаст новый импульс развитию отечественного сельского хозяйства, находящегося в последние годы в состоянии кризиса и глубокой стагнации, так как позволит сельхозпредприятиям и индивидуальным владельцам земли преодолеть главную проблему, стоящую перед ними – отсутствие оборотных средств, необходимых для модернизации сельхозпредприятий, закупки новой техники, инвентаря, расходных материалов, улучшения семенного фонда и поголовья скота. До настоящего времени сельское хозяйство, которое даже в развитых странах не считается высокоприбыльной отраслью и нуждается в постоянных дотациях, не привлекало внимания инвесторов, а сами землевладельцы не обладали первоначальными оборотными средствами, необходимыми для модернизации сельскохозяйственного производства, в то время как износ техники и сельхозсооружений, оставшихся с советских времён, ставил предприятия на грань выживания.


Обычные способы получения дополнительных оборотных средств, такие как банковский кредит, до последнего времени оставались для большинства сельхозпредприятий недоступными. Большинство кредитных банков рассматривает кредитование сельхозпредприятий как весьма рискованное вложение капитала, поэтому назначает по ним достаточно высокие кредитные ставки, которые в ряде случаев превышают прибыльность крестьянских хозяйств. Высокий риск вложений объясняется тем, что до недавнего времени большая часть хозяйств просто не располагала достаточным объемом собственности, чтобы представить её в качестве залога под кредит. Как правило, единственной такой собственностью являлась изношенная сельскохозяйственная техника и семенной фонд, которые, не представляют особой ценности для банка, поэтому и размеры предоставляемых под неё кредитов оказывались более чем скромными. Кроме того, их потеря в случае невозможности возвращения кредита грозит сельхозпроизводителю вымиранием.


По мнению экспертов, закон об обороте земель сельхозназначения может коренным образом изменить эту ситуацию. Предоставляя в качестве залога принадлежащую ему землю, сельхозпроизводитель может получить от финансовых учреждений кредит на сумму, вполне достаточную для полной модернизации собственного хозяйства. Так, по оценке специалистов, гектар сельскохозяйственных угодий в Подмосковье стоит от 30 до 50 тысяч долларов США. В Нижегородской области гектар стоит 15–15 тысяч долларов США, а в Хабаровском крае – от 2 до 10 тысяч долларов, в пригородах Самары гектар земли стоит около 20 тысяч долларов, в пригородах Екатеринбурга – 10–12 тысяч, даже на Сахалине стоимость гектара земли не опустится ниже 150 долларов за гектар. Если учесть, что средний размер земельного пая, предоставляемого в индивидуальную собственность при разделе имущества колхозов и совхозов составляет, в зависимости от местных условий, в среднем около 3 – 15 гектар сельхозугодий, то можно предположить, что даже владелец среднего по величине земельного надела сможет получить кредит, вполне достаточный для закупки нескольких единиц техники и модернизации собственного хозяйства.


Другим, не менее выгодным способом распорядиться землёй, может стать её жпродажа в собственность кредитно-финансовым учреждениям, тем же банкам. Для последних такая сделка может быть выгодной в качестве удачного размещения капитала, так как мало кто из экспертов сомневается, что уже в самое ближайшее время цены на сельхозземли будут расти. Таким образом, купив земли по номинальной, кадастровой стоимости, банк может рассчитывать на значительное увеличение её стоимости. Кроме того, земли вполне могут стать одним из самых ликвидных способов вложения капитала наряду с золотом и ценными бумагами.


Но, согласно закону, земли сельхозназначения должны обрабаты